Comment demander le renouvellement de votre bail : conditions, échéance et procédure
La prorogation du bail est un moyen de sécuriser votre situation locative pour une nouvelle période. Mais comment demander le renouvellement de votre bail ? Quelles sont les conditions à prendre en compte et quelle est la procédure à suivre ? Nous vous donnons toutes les informations dont vous avez besoin pour savoir comment demander le renouvellement de votre bail avec succès.
Conditions de prorogation du bail
La prorogation du bail peut intervenir dans plusieurs situations, et notamment à l'échéance du terme si le propriétaire n'a pas fait valoir ses droits, pour un bail de longue durée (supérieur à 9 ans) en cas de défaut de congé ou par demande de renouvellement.
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Prorogation automatique à l'échéance du terme
Si le propriétaire n'a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l'occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime, le contrat avec le locataire en place se poursuit de plein droit sans que celui-ci ait à effectuer une démarche administrative spécifique.
Le bail sera alors prorogé pour une nouvelle période initiale de 3 ans, aux mêmes conditions que celles qui étaient prévues dans le bail de longue durée, sauf modification convenu par les parties.
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Prorogation en cas de bail de longue durée et défaut de congé
Lorsqu’un bail commercial est de longue durée (supérieur à 9 ans), la loi impose au propriétaire d’adresser un courrier recommandé avec accusé réception au locataire afin d’engager la procédure amiable et lui permettre le cas échéant d’obtenir un titre exécutoire.
En l’absence d’une telle notification, le locataire bénéficiera d’un droit au renouvellement du bail pour une période supplétive équivalente à celle initialement consentie.
Prorogation possible en cas de demande de renouvellement de bail
Lorsque le propriétaire ne souhaite pas mettre fin au bail ou faire reprise des lieux quand il arrive à expiration, la loi permet également au locataire actuel d’effectuer une demande formelle et écrite pour obtenir un renouvellement.
Le locataire doit adresser ce courrier au moins six mois avant la date d'expiration du contrat, accompagné des documents exigés par la loi : compte des loyers versés sur les quatre années précédentes et certificat attestant des travaux effectués par le locataire.
Échéance du bail et prolongation tacite
La durée maximale autorisée pour le contrat est fixée par la loi entre 3 ans minimum et 9 ans maximum. Le propriétaire peut choisir librement cette durée, et elle est mentionnée dans le bail.
Si une prolongation tacite a lieu, le contrat continue et les conditions initialement prévues subsistent, sauf accord entre les parties. C'est-à-dire que le loyer ne peut être modifié sans l'accord des deux parties ou à la demande sur le fondement d'une hausse des loyers en vigueur à la date du renouvellement.
Les motifs légitimes pour mettre fin au bail
La loi encadre strictement les motifs qui permettent au propriétaire de reprendre son logement avant l’expiration du terme : soit pour occuper personnellement le logement, soit pour vendre le bien aux enchères publiques, soit pour pouvoir se retirer à la retraite.
Les conditions à respecter par la prolongation tacite
Lorsque les parties décident de continuer sous un nouveau bail, elles doivent respecter certaines conditions imposées par la loi. Il est important de noter que si le locataire ne respecte pas ses obligations, il risque une résiliation judiciaire et son expulsion et ne bénéficiera donc pas d’un droit au renouvellement.
- Le locataire doit respecter scrupuleusement toutes les obligations du bail et notamment payer son loyer en temps et en heure ;
- il doit également veiller à maintenir l’état locatif en bon état de réparations locatives ;
- enfin, il devra permettre au bailleur d’effectuer des travaux destinés à améliorer le logement ou à remplacer des matériels vétustes.
Renouvellement de bail
Les démarches à suivre pour une demande de renouvellement de bail
Le locataire qui souhaite obtenir un renouvellement du bail poursuivra sa location sur des conditions conformes au titre initial et ce même s’il a cumulé plusieurs baux successifs.
Pour cela, il devra adresser une demande écrite au moins six mois avant l'expiration du contrat, accompagnée des pièces requises par la loi (compte des loyers versés sur les quatre années précédentes et certificat attestant des travaux effectués).
Le propriétaire, quant à lui, doit réserver une réponse dans un délai raisonnable au locataire qui sollicite un renouvellement de bail ; s’il refuse toute demande de renouvellement ou ne donne pas de suite à sa demande, il devra expliquer ses motifs.
Les conséquences d'un refus ou d'une absence de réponse
Si le propriétaire néglige d’accorder un renouvellement à son locataire et que celui-ci reste visiblement dans les lieux sans qu’un nouveau bail soit signé, alors le droit des Parties est censé être reconduit selon les mêmes termes que ceux du contrat initial.
Toutefois, si le propriétaire refuse sans motifs valables la demande de renouvellement du locataire, ce dernier peut engager une procédure judiciaire pour faire respecter ses droits.